二手房按揭贷款流程全攻略：手把手教你避坑指南
想买二手房却搞不懂按揭流程？这篇攻略帮你从零开始梳理贷款全流程，从资质审核到抵押放款，详解每个环节的注意事项。文中不仅包含银行面签的实战技巧，还特别揭秘容易被忽略的评估费陷阱，更有独家整理的材料清单模板。最近帮朋友办贷款时发现，原来很多中介不会说的细节，今天都给你说明白！
一、申请条件自查：这些门槛必须提前确认
先别急着跑银行，咱们得先搞清楚自己符不符合基本要求。最近遇到个粉丝咨询，他以为只要有首付就能贷款，结果因为征信有逾期记录被拒，白白浪费两个月时间...
- 年龄限制：18-65周岁（部分银行放宽到70）
- 收入要求：月供不超过收入50%
- 征信要求：2年内逾期不超过6次
特别注意：
有朋友问自由职业怎么办？其实可以提供银行流水+纳税证明的组合，我表姐去年就这么成功下款的。不过要注意，现在银行对首付款来源查得很严，千万别用网贷凑首付！
二、材料准备清单：这7样东西缺一不可
- 身份证原件+复印件（正反两面）
- 最近半年银行流水（要盖银行章）
- 收入证明（模板找银行要）
- 征信报告（手机银行就能查）
- 购房合同+定金收据
- 婚姻证明（单身不用）
- 房产评估报告（这个要找指定机构）
上个月帮同事准备材料时发现，收入证明的填写有讲究。比如岗位别写"销售"，要写"客户经理"，年薪最好包含奖金部分。记得用蓝色签字笔填写，很多银行不收黑色笔迹的证明。
三、银行面签实战技巧
到了这个环节千万别慌，我总结的三要三不要原则：
- 要提前半小时到（但别早于1小时）
- 要穿商务休闲装（别穿拖鞋短裤）
- 要带齐所有原件（用文件袋分类装好）
面签时信贷经理可能会问这些问题：
"首付款是自己存的吗？"
"工作单位入职多久了？"
这时候回答要简洁肯定，千万别支支吾吾。上周有个粉丝因为回答"首付是爸妈给的"被要求提供父母流水，多耽误了半个月审批。
四、评估费的那些坑
这个环节最容易多花冤枉钱！评估费市场价500-1000元，但有些中介会收2000+。记住三点：
- 评估机构要自己找（银行有合作名单）
- 提前问清收费明细
- 记得索要正规发票
去年帮亲戚买房时就遇到乱收费，后来直接打银行客服投诉才要回多收的800块。现在很多银行推出免费评估服务，记得提前咨询。
五、放款后的注意事项
收到放款短信先别高兴太早，还要做好这3件事：
- 保存好还款计划表
- 开通自动扣款功能
- 每月扣款日前存足金额
特别注意提前还款违约金问题，有些银行要求还款满1年才能提前还贷。最近有个粉丝提前还款被收3%违约金，就是没仔细看合同条款。
整个流程走下来，从准备材料到放款大概需要15-30个工作日。建议大家至少提前半年开始养流水、维护征信。如果遇到特殊情况，比如房东急售，可以跟银行申请加急通道，不过要额外支付500-1000元加急费。
