正在还贷款的房子可以卖吗？哎，这个问题我纠结了好久
最近总收到粉丝私信："老张啊，我房贷还有20年没还完，现在着急用钱能卖房吗？"说实话，这个问题我也纠结过。今天就掰开揉碎了跟大伙聊聊，正在还贷的房子到底能不能卖？需要准备啥材料？会不会被银行罚钱？我特意咨询了银行朋友和房产中介，还整理了5个真实案例，咱们一步步拆解这个"烫手山芋"。
一、按揭房买卖的"三重门"
哎，先别急着挂中介！正在还贷的房子在法律上叫"抵押房产"，就像你拿房子跟银行做了个长期担保。这时候想卖房得先过这三道坎：- 第一关：解除抵押 得先把银行的贷款结清
- 第二关：过户手续 房产证还在银行押着呢
- 第三关：资金安全 买卖双方怎么交接才靠谱
举个真实案例：
我表弟去年卖房就栽跟头了。买家说好先付首付解押，结果首付款被挪用去炒股，现在房子被三家法院轮候查封。所以说资金监管账户真的太重要了！二、三种解法哪种适合你？
1. 自筹资金解押（适合急售）
就像隔壁王姐的操作：① 找亲戚凑了50万还贷 → ② 5个工作日出解押证明 → ③ 当天就挂中介
但要注意！提前还款可能有违约金，我查了六大银行的条款：
- 工商银行：还款满1年免违约金
- 建设银行：剩余本金1%
- 中国银行：3个月利息
2. 转按揭（适合不急的）
这招我同事用过：新买家接盘房贷 → 利率按现行政策 → 但要重新审核资质
现在只有个别银行能做，比如XX银行的"带押过户"试点，但要求买卖双方都得是本行客户。
3. 买家垫资（风险最高）
就是让买家先掏钱解押，但这里头水太深！上周刚有个粉丝被骗：签了阴阳合同 → 买家拿着房产证去二次抵押 → 现在人财两空
重要提醒：必须通过资金监管平台操作！
三、卖房路上5个"暗雷"
- 征信污点：提前还款记录会影响信用评分
- 税费炸弹：不满五唯一要多交5.6%的增值税
- 房价波动：挂牌期间遇上政策调整就糟心
- 连环单风险：要是你卖了房还得买房，时间差能逼疯人
四、替代方案（这招很多人不知道）
哎，要是实在卖不掉，其实还有后路：① 抵押经营贷 把房子剩余价值贷出来
②
不过要注意！经营贷现在查得严，弄不好会被抽贷。
五、实战操作手册
最后给个干货流程图：准备材料（身份证/购房合同/还款流水）→ 去银行申请提前还款 → 拿到结清证明 → 去房管局注销抵押 → 挂牌交易 → 过户前做资金监管 → 缴税过户
说实在的，每个环节都可能出幺蛾子。上周帮粉丝处理个case：房本上有孩子名字，结果解押时被要求监护人公证，耽误了半个月。所以啊，专业的事还是得找专业的人，该花的钱不能省。
写在最后：
这年头谁没点资金周转的难处？但记住：卖按揭房就像走钢丝，平衡不好就摔跟头。建议先算清这三笔账：- 违约金+税费
- 置换成本
