房屋抵押贷款额度怎么算？这5点决定你能贷多少

最近好多粉丝私信问我，自家房子抵押到底能贷多少钱？这个问题看似简单，其实里面藏着不少门道。今天咱们就掰开揉碎了说，从银行评估到个人资质，从房屋类型到还款能力，手把手教你怎么算清抵押额度。特别提醒各位，抵押贷款这事儿可不能马虎，搞懂规则才能避免吃亏！

一、房屋估值是基础

银行可不是按照你买房的价格来算的，他们会派专人实地勘察。记得上个月王姐那套老房子吗？她15年前80万买的，现在市场价涨到300万，但银行评估只给到260万。为啥？因为要考虑房龄、装修、地段这些因素。

• 地段：学区房比郊区房估值高15%-20%
• 房龄：超过20年的房子可能只能贷评估价50%
• 户型：方正的三居室比奇葩户型更受欢迎

二、抵押成数有讲究

普通住宅最高能贷评估价70%，但如果是商铺或办公楼，这个比例就降到50%了。最近遇到个有意思的案例：张先生用别墅抵押，银行给了65%的成数，比普通住宅低5个百分点，但比商铺高15个点。

特殊情况要留意：

1. 已还清贷款的房产比按揭中的多贷10%
2. 夫妻共有房产需要双方签字
3. 小产权房多数银行不接受抵押

三、还款能力最关键

银行最看重这个！李老板去年抵押贷款被拒，就是因为流水不够。他每月实际收入5万，但个人账户走账太乱，银行只认3万。这里教大家个小技巧：提前半年整理流水，把公私账分开走。

四、贷款类型影响大

消费贷和经营贷差别可大了！上周帮老客户陈总办理的经营贷，比消费贷多批了50万额度。不过要注意：

• 消费贷通常不超过100万
• 经营贷需要提供营业执照
• 装修贷要提供施工合同

五、利率和期限要算清

3年期和10年期的贷款，能贷的额度也不一样。现在主流银行的政策是：

1. 1年期：最高评估价70%
2. 3-5年期：最高评估价65%
3. 10年期：最高评估价60%

特别注意：

最近有中介忽悠说能贷到评估价90%，这绝对有问题！正规机构最高也就70%-80%，那些说能超的要么是民间借贷，要么藏着高额服务费。

六、提高额度小妙招

• 提供其他资产证明（比如定期存款、理财产品）
• 找担保公司增信
• 选择组合贷款模式
• 优化征信报告（提前结清小额贷款）

最后提醒大家，办理抵押贷款前一定要货比三家。上周刘阿姨就是对比了5家银行，最终多贷了30万出来。记住：你的房子值多少钱，既要看市场，更要看你的谈判技巧！