有贷款的房子怎么卖？5步解决房贷未还清难题，避坑攻略全解析！
还在还贷的房子能不能卖？怎么操作才安全？今天咱们就掰开了揉碎了说这事。不少朋友以为房贷没还清房子就动不了，其实这里有三种解押妙招，特别是第三种能省好几万！卖房过程中要注意的合同细节、资金监管、过户风险点，这篇全给你说明白，看完至少能少走半年弯路。
一、房子带贷款出售的底层逻辑
先泼盆冷水：房产证押在银行的情况下，房子确实不能直接过户。但别急着慌，现在二手房市场里近7成交易都是这种情况。关键得搞懂这个流程：
- 房产状态：显示"抵押中"，需要先解除抵押
- 解押方式：卖家自筹/买家垫资/第三方担保
- 时间成本：整个流程比全款房多15-30天
二、三种解押方式详细拆解
1. 自筹资金解押（适合急售）
上周刚帮朋友操作过这种：先找过桥资金还清贷款，等买家贷款下来再归还。要注意：· 日息通常在0.03%-0.05%之间· 必须签好资金监管协议· 提前确认银行解押时效
2. 买家首付解押（最常用）
这个方案能省利息，但风险最大！去年有买家付了首付后反悔的案例，操作时必须：√ 首付款进银行监管账户√ 同步办理过户手续√ 约定违约责任
3. 转按揭（最省钱）
目前只有部分银行支持，比如建行的"带押过户"业务。优势很明显：· 不用提前还贷· 省去过桥费· 交易周期缩短10天但要注意买方贷款额度是否足够覆盖剩余房贷。
三、实操流程避坑指南
- 评估剩余贷款先打银行客服查剩余本金，别相信APP显示金额，可能有违约金没算。
- 签订定金协议重点约定：· 解押方式及时间· 首付款监管方式· 过户截止日期
- 资金监管操作强烈建议选择银行监管而非中介！某中介去年卷款跑路的教训要牢记。
四、容易踩的5个大坑
- 解押后买家反悔（定金至少收总价5%）
- 首付款被挪用（必须进监管账户）
- 物业交割纠纷（留5万尾款交割后付）
- 税费计算错误（满2年与满5年差别巨大）
- 征信突发问题（签约前让买家打征信报告）
五、专业建议
建议找个靠谱中介，费用别超过1.5%。重点考察对方是否：① 有处理抵押房经验② 熟悉最新政策③ 能协调银行加快解押
最后提醒：卖抵押房最怕信息不对称，建议每周跟进银行解押进度。遇到买家要求先过户再解押的，直接拉黑！按照这个攻略走，保证你能安全高效地卖出房子，还能省下好几万冤枉钱。
