卖房必须还清贷款吗？搞懂这3点不吃亏
最近收到好多粉丝私信，都在问卖房到底要不要先还清贷款。这事儿吧，说复杂也不复杂，但里头确实藏着不少门道。今天咱们就掰开了揉碎了讲讲，从银行规定到实际操作，再到可能遇到的坑，保证看完这篇你就门儿清了。特别提醒下，文中提到的垫资解押和转按揭这两个关键操作，可得瞪大眼睛看仔细喽！
一、必须还清贷款的三种情况
摸着良心说，现在市面上九成的二手房交易，都绕不过这个坎。银行那帮人精得很，房本抵押在他们手里，不还钱哪能让你随便过户？不过别急，这里头也有例外...
1.1 全款买家不接盘
买家要是全款付清，八成会要求你先解押。上周有个粉丝就栽在这儿，合同里没写清楚解押时间，结果赔了违约金1.2 按揭买房走流程
现在流行的资金监管账户，说白了就是个中转站。这里有个细节要注意：还款证明必须当天拿，晚了可能影响过户1.3 抵押贷款未结清
要是房子还有二押三押，劝你趁早处理。去年就有个案例，房主瞒着二次抵押，最后闹到法院强制执行
二、特殊情况处理方案
这时候可能有人要问：手头紧实在还不上咋整？别慌，老司机教你两招应急方案。
2.1 转按揭操作指南
不是所有银行都支持这个业务，四大行里目前就建行和工行在做。需要准备的材料清单我给大家列好了：
原贷款合同复印件
房产证原件
买方征信报告
重点提示：转按揭会产生0.5%的手续费2.2 垫资解押防坑指南
找担保公司垫资的话，日息通常在0.08%-0.15%之间。千万要签好三方协议，去年就有中介卷走垫资款的案例
三、实战操作流程图解
给大家准备了详细操作步骤，跟着这个流程走能省不少事：
- 提前30天预约银行还款
- 拿到结清证明后3个工作日内注销抵押
- 房管所过户前要确认抵押登记已解除
四、必须警惕的四大雷区
血泪教训总结出来的注意事项，建议反复阅读：
- 提前还款可能有违约金（一般是剩余本金的2%）
- 征信更新需要5-7个工作日
- 买卖双方都要到场签字
- 解押后要立即索要他项权证注销证明
五、专家建议
最后说句掏心窝子的话：能不垫资就别垫资，实在要操作的话，优先考虑自有资金或亲友借款。现在很多城市开通了线上还款渠道，手机银行就能操作，比以前方便多了。
要是看完还有不明白的，欢迎来我主页看往期视频。下期咱们聊聊提前还贷的省钱妙招，保证让你少花冤枉钱！记得收藏转发，说不定哪天就用上了呢？
