银行贷款买房全指南：选银行技巧+隐性成本+逾期处理+特殊人群方案大汇总
想通过银行贷款买房，却被一堆流程、术语搞得头大？选哪家银行更划算？会不会有看不见的隐性成本？万一不小心逾期了该怎么办？自由职业者、征信有点小问题的朋友，是不是就没法贷款了？别着急，这些问题，小编今天都帮你一一理清楚，看完这篇指南，贷款买房的那些事儿，你准能门儿清。
一、选银行，这几个技巧能帮你省不少钱
选银行可不是随便挑一家就行，里面的门道可多了。我们在选的时候，得从哪些方面入手呢？
首先看利率，这是最直观的。不同银行的贷款利率可能不一样，就算是同一家银行，在不同城市、针对不同客户，利率也可能有差别。那怎么对比呢？可以多跑几家银行，问问他们最新的 LPR 加点情况，记下来做个表格，一目了然。比如下表是小编整理的部分银行首套房贷款利率情况（仅供参考，具体以银行实际为准）：
| 银行名称 | LPR 加点数 | 实际年利率 |
|---|---|---|
| 工商银行 | 55 个基点 | 4.8% |
| 建设银行 | 50 个基点 | 4.75% |
| 招商银行 | 60 个基点 | 4.85% |
其次看额度，有些银行可能审批比较宽松，但额度紧张，等放款能等好久；有些银行额度充足，放款快。如果你着急入住，那额度和放款速度就得重点考虑了。
还有服务，贷款过程中难免会有各种问题，银行工作人员的服务态度、专业程度很重要。可以问问身边最近办过房贷的朋友，他们对哪家银行的服务比较满意。
小编建议，别只看一家银行，至少对比 3 - 4 家，综合利率、额度、服务等因素，再做决定。
二、小心！这些隐性成本可能让你多花钱
除了我们都知道的本金和利息，房贷还有一些隐性成本，不注意的话，可能会多花不少钱。
评估费就是其中之一，银行要知道房子值多少钱，就得找专业的评估机构，这笔费用一般是购房者出，大概几百到几千块不等，不同地区、不同房子的评估费不一样。
还有保险费，有些银行会要求购房者买房贷险，万一房子出了什么问题，保险公司会赔偿。但不是所有银行都强制要求，这个可以和银行商量。
提前还款违约金，很多人以为有钱了提前还款能省利息，可有些银行会收违约金。有的是按提前还款金额的一定比例收，有的是收几个月的利息，所以在签合同的时候，一定要问清楚提前还款的相关规定。
那怎么避免这些隐性成本呢？在签合同前，把所有费用都列出来，让银行工作人员解释清楚，不确定的地方别轻易签字。对于可交可不交的费用，尽量争取不交或者少交。
三、万一逾期了，该怎么处理？
谁都不想逾期，但有时候可能因为忘了、资金周转不开等原因，不小心逾期了，该怎么办呢？
首先，发现逾期后，赶紧把欠款还上，越快越好。逾期时间越短，对征信的影响越小。
然后，联系银行说明情况，告诉银行自己不是故意逾期的，看看能不能不上报征信。如果是第一次逾期，而且逾期时间短，银行可能会通融。
要是逾期时间比较长，已经影响到征信了，也别慌。接下来要保持良好的还款记录，按时还款，慢慢修复征信。一般来说，不良记录会在 5 年后自动消除。
有朋友问，逾期一天会不会上征信？不同银行的规定不一样，有的银行有宽限期，比如 3 天，在宽限期内还上，就不算逾期。所以要了解自己贷款银行的宽限期规定。
四、特殊人群的贷款方案，这样办更顺利
1. 自由职业者
自由职业者没有固定的工作单位，收入证明不好开，怎么办呢？可以提供近 6 个月到 1 年的银行流水，证明自己有稳定的收入。如果有其他资产，比如存款、理财产品、房产等，也可以提供给银行，增加审批通过的几率。
2. 征信有轻微问题的人
征信上有一两次逾期记录，是不是就没法贷款了？也不是。可以向银行说明逾期的原因，比如是忘了还款，而且已经及时还上了。如果能提供更多的资产证明，证明自己有还款能力，银行可能会批准贷款，不过利率可能会高一点。
3. 外地人在本地买房
外地人在本地买房，可能会被要求提供社保或个税缴纳证明，一般是连续缴纳 1 - 2 年。如果没有的话，可以看看当地有没有其他政策，比如有些城市对高层次人才有优惠，不需要社保证明。
有位自由职业者王女士，她通过提供自己近 1 年的支付宝流水和名下的一辆车的证明，成功在一家银行办了房贷。所以特殊人群别灰心，找对方法，还是有机会贷到款的。
五、个人心得与建议
贷款买房是件大事，关系到未来几十年的生活，一定要慎重。在办理过程中，多问、多对比、多留意细节，别怕麻烦。
对于利率，要关注市场变化，要是遇到利率下调，看看能不能转贷，不过转贷也有成本，要算清楚是否划算。
还款方式有等额本金和等额本息两种，等额本金前期还款压力大，但总利息少；等额本息每个月还款额一样，适合收入稳定的人。可以根据自己的情况选择。
希望这篇指南能帮到正在准备贷款买房的你，祝大家都能顺利买到自己心仪的房子！
