公积金贷款买二手房：从材料准备到放款，房龄、额度、异地政策一次说透
想通过公积金贷款买套二手房，却一头雾水？不知道材料要带啥，房龄会不会影响贷款，额度够不够，异地缴存的能不能用？别慌，我当初第一次办的时候，比你还懵，跑了三趟公积金中心才弄明白。今天就把这些门道掰开揉碎了讲，保证新手小白也能看明白。
一、先搞清楚：你到底能不能用公积金贷二手房？
不是交了公积金就能随便贷的，得满足几个基本条件。我当时就差点栽在缴存时间上，好在后来补上了。
- 公积金得连续交满 6 个月（有些城市是 12 个月，比如北京、上海，这个得查当地政策），中间断了可不行。
- 名下房贷次数不能超标，一般来说，首套房、二套房可以贷，三套及以上就够呛了。
- 信用得过关，要是有逾期记录太多，可能会被拒贷。
举个例子，我朋友在杭州工作，公积金交了 8 个月，想买套 80 平米的二手房，查了当地政策，连续交 6 个月就行，他这情况就没问题。
那有人会问，我之前没买过房，肯定算首套吧？不一定哦。有些城市认房又认贷，哪怕你没买过房，但有过房贷记录，可能也算二套。这个得提前去公积金中心问清楚，别想当然。
二、材料准备：这些东西千万别落下，少一样都白跑
我第一次去的时候，就忘了带户口本，结果白排队俩小时，别提多郁闷了。所以材料一定要提前准备齐全，最好列个清单。
- 身份证原件及复印件，夫妻双方的都要，要是单身就只带自己的。
- 户口本原件及复印件，注意地址得和身份证一致，不一致的话要开证明。
- 公积金缴存证明，这个可以在公积金 APP 上打印，也能去柜台开。
- 购房合同，得是和卖家签的正规合同，上面的信息要填全。
- 首付款凭证，就是你给卖家首付款的转账记录或者收据，金额得符合当地要求，一般首套房首付 20%-30%。
- 房产评估报告，这个得找公积金中心认可的评估机构做，费用不高，几百块钱。
- 要是已婚，还得带结婚证；离异的要带离婚证和离婚协议。
是不是觉得有点多？其实还好，一项项准备就行。我当时把这些材料都放在一个文件袋里，标记清楚，第二次去就顺利多了。
有人可能会问，评估报告必须做吗？对的，因为二手房的价格不像新房那么固定，得通过评估确定房子的价值，公积金中心才知道该贷给你多少钱。
三、房龄是道坎：超过这个年限，可能贷不了款？
我当初看中一套老房子，地段特别好，但房龄有 25 年了，中介说可能贷不了款，吓我一跳。后来才知道，房龄对贷款还真有影响。
一般来说，房龄加上贷款年限，不能超过 30 年 - 40 年，不同城市不一样。比如：
- 广州是房龄 + 贷款年限≤50 年
- 成都要求房龄不超过 20 年，超过的话贷款额度会降低
我看中的那套房龄 25 年，在成都就只能贷很少的钱，最后只好放弃了。所以大家看房的时候，一定要问清楚房龄，别白欢喜一场。
有人会说，老房子便宜啊，就想买怎么办？那你得提前算好，能贷到的钱够不够，不够的话就得准备更多首付，或者看看能不能组合贷款（后面会讲）。
四、贷款额度怎么算？别到时候钱不够尴尬
这可是个关键问题，我当时算来算去，总怕算错了。其实额度有几个限制，取最低的那个就是你能贷到的钱。
- 个人缴存额和余额：一般是余额的 10-20 倍，比如你账户里有 5 万，可能就能贷 50 万 - 100 万，不同城市倍数不一样。
- 房价：贷款额度不能超过房子评估价的 70%-80%，首套房比例高些，二套房低些。
- 当地最高限额：比如北京个人最高贷 120 万，上海个人最高贷 60 万，夫妻双方贷的话会更高。
举个例子，我在武汉，账户余额 8 万，当地是余额的 15 倍，那就能贷 120 万，但武汉个人最高限额是 70 万，所以我最多只能贷 70 万。要是房子评估价 100 万，能贷 80% 也就是 80 万，那最后还是按 70 万算。
是不是有点绕？没关系，你可以在当地公积金 APP 上用计算器算，输入信息就能出来，很方便。我当时就是这么算的，心里踏实多了。
五、异地缴存的公积金，能在本地贷二手房吗？
我表哥在深圳工作，想回西安买套房，就担心公积金用不了。其实现在大部分城市都支持异地贷款了。
- 得在缴存地开个《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》和缴存明细。
- 其他材料和本地贷款差不多，就是多了这个证明。
表哥就是这么办的，顺利在西安用深圳的公积金贷到了款。不过也有少数城市还不支持，比如有些三四线城市，所以最好提前打 12329 公积金热线问问。
有人会问，异地贷款额度和本地一样吗？大部分是一样的，按购房地的政策来算，所以表哥在西安贷款，就按西安的最高限额算。
六、组合贷款是啥？公积金不够，商贷来凑
我有个同事，公积金只能贷 60 万，但他买的房子需要贷 100 万，这时候就可以用组合贷款，60 万公积金贷，40 万商业贷。
- 组合贷款得同时向公积金中心和银行申请，流程会麻烦点，但能解决钱不够的问题。
- 利率的话，公积金部分按公积金利率，商贷部分按商贷利率，比全部商贷划算。
同事说虽然手续多了点，但每个月能少还不少利息，还是挺值的。如果你也遇到额度不够的情况，不妨考虑组合贷款。
七、从申请到放款，大概要多久？流程是啥样的？
我当时从申请到放款，花了差不多一个半月，不同城市速度不一样，快的一个月，慢的可能要两三个月。
流程大概是这样：
- 签购房合同，付首付，拿到首付款凭证。
- 找评估机构做房产评估，拿到评估报告。
- 去公积金中心提交材料，填写申请表。
- 公积金中心审核，通过后会通知你。
- 签借款合同，办理房产抵押。
- 等待放款，钱会直接打到卖家账户里。
我在审核那一步卡了几天，因为有个材料不太清楚，后来补充了才通过。所以大家提交材料的时候，一定要仔细核对，有不清楚的当场问明白。
其实用公积金贷款买二手房，看着复杂，只要一步一步来，也没那么难。我觉得最关键的是提前做功课，了解当地政策，材料准备齐全，别像我一样跑冤枉路。
另外，我个人觉得，能用上公积金贷款就尽量用，利率比商贷低不少，能省很多钱。要是额度不够，组合贷款也是个好选择。买二手房本来就比新房麻烦点，但性价比高啊，只要耐心点，肯定能顺利办下来。
