有抵押贷款的二手房买卖全流程指南：安全交易步骤详解

“哎，你看中了一套二手房，价格合适、地段完美，但中介突然告诉你：‘这房子还有抵押贷款没还清’——这时候该咋办？”别慌！今天咱们就用最白话的方式，把这看似复杂的问题掰开揉碎讲清楚！

一、啥叫‘有抵押贷款的二手房’？

简单说，就是原房东买房时向银行借了钱，把房子押给银行做担保。现在想卖房，得先解决这笔债！

关键点：
抵押状态：房产证上会标注抵押信息，去房管局一查就知道。
买卖合法性：抵押房能交易，但必须先解押或转按揭。

小案例：老王2018年贷款买了套房，2025年想卖，但还欠银行80万。这时候买家小李想接手，两人就得商量：是老王自己还钱解押，还是让小李接着还贷？

二、买卖抵押房的3种常见操作

1 房东自己解押再卖

最省心的方法：房东凑钱还清贷款，解除抵押，然后正常交易。

优点：

• 流程简单，买家风险低。
• 不用折腾银行手续。

缺点：

• 房东得先有钱还贷。

2 买家帮房东还贷

如果房东手头紧，可以协商让买家先付部分房款用于解押，但这笔钱必须走资金监管账户，确保安全！

操作步骤：

1. 签合同，约定还款责任。
2. 买家把钱打进监管账户。
3. 房东拿钱解押，过户完成后，监管账户放款给房东。

风险提示：一定要用正规监管渠道！别私下转账，小心钱房两空！

3 转按揭：贷款‘换人还’

少数银行支持把房贷转到买家名下，相当于买家“继承”贷款。

适用情况：

• 原利率低，买家想捡漏。
• 房东和买家征信都良好。

现实问题：

• 目前国内多数银行不给办，得提前咨询！

三种方式对比表

三、避坑指南！这些雷千万别踩

别信口头承诺！所有还款计划必须写进合同，录音都不算数！
别跳过资金监管！见过太多买家直接打钱给房东，最后房东跑路的案例……
别忽视征信查询！如果选转按揭，买家的贷款资质很重要，别等到过户才发现批不下来！

独家数据：抵押房成交真相

据2024年某房产平台统计，60%的抵押房交易采用“资金监管还款”方式，但其中15%因流程不熟导致纠纷。所以啊，找个靠谱中介真的很重要！

个人碎碎念：其实抵押房买卖没那么可怕，关键是信息透明+流程规范。如果你遇到房东说“你先打钱，我马上解押”，记得扭头就走——这年头，信任要有，但规矩更不能少！