房子抵押贷款能贷多少？这5个因素决定你的额度！

手里有套房子想抵押贷款，但能贷到多少钱心里没底？其实这跟房子本身、你的信用状况都有关联。今天咱们就掰开揉碎了说说，银行和贷款机构到底怎么算这个额度。从房产估值到还款能力，再到政策变动的影响，这篇指南帮你理清思路，避开常见的"估价陷阱"，手把手教你最大化贷款额度，关键时候还能省下好几万！

一、房子本身值多少钱？这才是硬道理

最近有个粉丝问我："我这套房子买的时候200万，现在能贷到150万吗？"其实这是个典型的误区，银行可不是按你当时的买入价来算的。他们会有专门的评估公司上门，拿着激光测距仪到处量，看装修材料、查周边房价，最后给出个评估价。

1. 评估价里的"潜规则"

• 普通住宅一般按市场价7折起评
• 商铺和写字楼可能打到5-6折
• 房龄超过20年的老房子要再降10%

举个例子，你现在住的房子市场价300万，评估公司可能只估210万。这时候银行说能贷7成，其实是按210万来算的，也就是147万，和你预期的300万×70%210万差了整整63万！

二、你的还款能力才是关键筹码

上个月有个开火锅店的老板，拿市值500万的商铺去抵押，结果只批了200万。他当时就懵了："我这铺子不值钱吗？"其实问题出在银行流水上——他近半年微信支付宝收账太多，正经的对公账户流水反而不够看。

银行看收入的"三大铁律"

1. 工资流水要显示"代发工资"字样
2. 个体户需提供完税证明+对公账户流水
3. 自由职业者要准备2年以上的收入凭证

这里教大家个小技巧：提前半年养流水。比如每月固定日期往银行卡转钱，备注写"工资"，时间长了银行就会认这个规律。

三、这些隐性门槛最容易踩坑

我表弟去年办抵押贷就栽在征信查询次数上。他半年内申请了8次信用卡，虽然都没逾期，但银行直接拒贷了。还有几个常见雷区得注意：

贷款路上的"隐形地雷"

• 信用卡使用率超80%：就算按时还款也会扣分
• 网贷记录超过3笔：银行会觉得你特别缺钱
• 为他人担保未解除：相当于背了隐形债务

有个客户更离谱，他老婆用他支付宝借呗买了个包，结果办贷款时查出这笔网贷记录，额度直接砍了30万。所以申请前3个月千万别碰网贷！

四、选对机构等于成功一半

同样是那套房子，在不同地方能贷到的钱可能差出50万。国有大行虽然利率低，但审批严格得像选航天员；地方城商行额度给得大方，不过利息可能高1个点；现在有些正规网贷平台也能做房抵贷，适合急需用钱的。

各渠道额度对比表

有个做外贸的朋友就特别聪明：他先在A银行做了评估，拿着评估报告去B银行谈判，最后多贷出28万。这就叫信息差赚钱法！

五、最新政策带来的变化

今年开始，长三角地区的房子抵押有个新规——二押放开了！也就是说，如果你首套房贷款还没还清，现在可以再次抵押贷款。不过要注意，利率会比一押高0.5%-1%。

最后给大家提个醒：千万别轻信那些说能贷到评估价100%的中介，银保监会明确规定住宅抵押最高只能贷7成。下次再遇到说能超贷的，直接扭头就走，小心掉进过桥贷的陷阱！