买二手房贷款流程详解：从材料准备到放款，首套房二套房全场景指南
对于第一次接触二手房交易的朋友来说，贷款流程确实让人头大。不知道从哪儿下手，怕材料准备不全来回跑，又担心审批不通过耽误事。别着急，今天小编就把整个流程拆解开，从材料准备到最后放款，一步步讲清楚，首套房、二套房的区别也会说到，新手小白也能看明白。
一、贷款前必须搞懂的几个核心问题
买二手房贷款，首先得弄明白自己能贷多少、利率多少。这些可不是随便定的，和房子情况、个人资质都有关系。
首套房和二套房的贷款政策差别大吗？当然大。以目前多数城市的规定来说，首套房首付比例一般在 20%-30%，二套房可能要 40%-60%；利率方面，二套房通常比首套房高 0.5%-1%。比如你买一套 100 万的房子，首套房首付 20 万就能搞定，二套房可能要付 40 万，每个月的月供也会差不少。
那怎么判断自己是首套还是二套呢？通常看你名下有没有房产登记，以及有没有过贷款记录。就算你之前的房子卖了，但有过贷款记录，不少城市也会算二套房。这点一定要提前查清楚，免得算错了首付白忙活。
二、材料准备：一个都不能少
材料准备是贷款的第一步，少一样都可能卡住。咱们分个人基本材料和房产相关材料来说。
个人基本材料有哪些？
- 身份证原件及复印件，夫妻共同贷款的话双方都要；
- 户口本原件及复印件，注意地址要和身份证一致；
- 婚姻证明，已婚的带结婚证，未婚的要单身证明（有些城市不需要），离婚的带离婚证和离婚协议；
- 收入证明，由单位开具，要写清楚月收入，最好是月供的 2 倍以上，不然银行可能觉得你还款能力不够；
- 银行流水，一般要最近 6 个月的，能证明你的收入稳定；
- 征信报告，自己可以去央行征信中心网站查，也可以去银行网点打，银行会重点看有没有逾期记录。
房产相关材料呢？
- 二手房买卖合同，这个是和卖家签的，要写清楚房价、付款方式等；
- 房产证原件及复印件，得确认房子没有抵押、查封这些问题；
- 房产评估报告，后面会说到，这个不是自己准备的，但需要知道有这么个东西。
这里小编提醒一句，材料最好多准备几份复印件，银行、中介可能都要用，省得临时去复印耽误时间。
三、选银行：不是随便找一家就行
选对银行很重要，不同银行的利率、审批速度、要求都不一样。那该怎么选呢？
可以先问中介，他们合作的银行通常有哪些，这些银行对当地二手房贷款比较熟悉，流程可能快一些。但也别只听中介的，自己也可以多跑几家银行问问。比如有的银行首套房利率能打 9 折，有的只能打 9.5 折，算下来总利息差不少呢。
申请贷款的时候，要去银行填写申请表，把准备好的材料交上去。银行会初步审核材料是否齐全，有问题会让你补充。这一步别嫌麻烦，材料越全，后面审批越顺利。
四、房产评估：银行要知道房子值多少钱
为什么要评估房产？银行得知道你买的房子值不值你贷款的额度，万一你还不上钱，银行拍卖房子能收回成本。
评估是银行委托专业的评估机构来做的，评估费一般是几百到几千块，不同房子收费不一样。评估的时候，评估师会到房子里看看，周边的房价、房子的装修、房龄这些都会影响评估价。
评估价会和成交价一样吗？大多时候不一样。评估价可能比成交价低，这时候贷款额度是按评估价来算的。比如房子成交价 100 万，评估价 90 万，首套房首付 30% 的话，能贷的就是 90 万 ×70%=63 万，你首付就要付 100 万 - 63 万 = 37 万，而不是 100 万 ×30%=30 万。这点新手很容易搞错，一定要注意。
五、银行审批：决定你能不能拿到贷款
审批是最关键的一步，银行会仔细查你的征信、收入、房子情况。审批时间一般是 1-2 周，慢的可能要一个月。
审批的时候银行会问什么吗？可能会打电话给你核实工作单位、收入情况，也可能打给你爱人确认婚姻状况。所以留的联系方式一定要畅通，回答问题要和材料上一致。
审批通过后，银行会给你发一个同意贷款通知书。这时候是不是就没问题了？还不算，后面还有签约和过户呢。
六、签约和过户：把房子正式变成你的
拿到同意贷款通知书后，就可以和卖家去办过户了。过户前要先交首付，首付的钱要打到监管账户，不能直接给卖家，这样更安全。
过户需要带哪些东西？身份证、户口本、买卖合同、房产证这些，到当地的不动产登记中心办理。过户办完后，会拿到新的房产证，不过这时候房产证会抵押在银行，直到你还清贷款。
过户完了就要和银行签借款合同了，合同里会写清楚贷款金额、利率、还款期限、还款方式这些。还款方式有等额本金和等额本息两种，等额本金前期还款多，后期少，总利息少；等额本息每个月还一样多，压力平均。可以根据自己的情况选，要是收入稳定，等额本金更划算。
七、放款：钱终于到卖家手里
签完合同后，银行会把贷款的钱打给卖家。放款时间一般是过户后 1-2 周，不同银行不一样。放款后，你就要开始还月供了，第一个月的还款日期要记好，别逾期了，影响征信。
这里有个问题，要是放款前利率变了怎么办？大部分银行是按放款时的利率算的，所以签合同的时候最好问清楚。
八、首套房和二套房贷款流程对比
| 环节 | 首套房 | 二套房 |
|---|---|---|
| 首付比例 | 20%-30% | 40%-60% |
| 贷款利率 | 较低，可能有折扣 | 较高，一般上浮 |
| 审批严格程度 | 相对宽松 | 更严格，对收入要求更高 |
| 贷款额度 | 按评估价计算，比例更高 | 按评估价计算，比例更低 |
九、那些容易踩坑的地方
有些朋友觉得流程走完就没事了，其实还有不少坑要注意。比如还款的时候，千万别忘了还，逾期一次就会记在征信上，影响以后贷款。要是实在没钱还，提前和银行沟通，看看能不能延期。
还有，提前还款要不要违约金？有的银行规定还款满一年后提前还不要违约金，有的不满一年要收，这些在签合同的时候要问清楚。
小编觉得，买二手房贷款虽然流程多，但只要一步步来，提前准备好材料，多问多比较，其实也没那么难。新手朋友别慌，按照这个指南走，应该能顺利搞定。
最后说个数据吧，根据去年的统计，二手房贷款审批通过率大概在 85% 左右，大部分人只要材料没问题都能过。所以只要你认真准备，别弄虚作假，基本都能拿到贷款。希望这篇文章能帮到正在买房的你，祝你早日住进新家！
