住房抵押消费贷款房改房能抵押吗
手里有套房改房，最近想申请住房抵押消费贷款周转资金，可心里一直打鼓：房改房这特殊性质，银行能认吗？会不会因为产权问题被拒？其实不少朋友都有类似的困惑，今天小编就来好好聊聊这个事儿，把房改房抵押的那些关键点掰扯清楚，希望能帮到有需要的人。
一、先弄明白：房改房到底是啥？
可能有人会问，房改房和普通商品房有啥不一样啊？简单说，房改房就是过去单位分的房子，后来通过房改政策，职工花成本价或标准价买下来，才拿到了产权。它的产权性质比较特殊，很多时候土地性质还是划拨的，这和商品房的出让地不一样。
那这种房子能用来抵押吗？答案是有可能，但不是所有房改房都能行，得看具体情况。银行会比审核商品房更严格，毕竟产权来源、土地性质这些都得一一核实清楚。
二、房改房能抵押的前提条件有哪些？
想用房改房申请抵押消费贷款，得先满足这几个硬条件，缺一不可：
- 产权必须清晰：得有完整的房产证，而且上面得是申请人的名字。如果房子还在单位名下，或者产权有纠纷，那肯定办不了。
- 已经补交土地出让金：因为房改房土地多是划拨的，抵押前得把土地出让金补上，让土地性质变成出让，这样银行才认可。
- 无政策限制：有些房改房会有 “上市限制期”，比如规定购买后 5 年内不能交易，这种在限制期内的房子，一般也没法抵押。
- 房子状态良好：没有被查封、扣押，也没有其他抵押记录，房屋结构完好，能正常居住使用。
有朋友可能会问，怎么知道自己的房改房有没有补交土地出让金呢？看房产证就知道了，上面会标注土地性质是 “划拨” 还是 “出让”，划拨的就是没补的，得先去不动产登记中心办理补缴手续。
三、房改房和商品房抵押，差别在哪儿？
同样是住房抵押，房改房和商品房在办理时区别还不小，给大家列个表对比下，就清楚多了：
| 对比项 | 房改房 | 商品房 |
|---|---|---|
| 产权审核 | 需额外核查房改协议、土地出让金缴纳证明 | 只需核查房产证合法性 |
| 评估价值 | 评估价通常比商品房低 5%-10% | 评估价更贴近市场成交价 |
| 贷款额度 | 最高能到评估价的 60% | 最高可达评估价的 70% |
| 办理周期 | 20-30 天（需补土地手续的话更长） | 15-20 天 |
为啥房改房额度更低呢？因为银行觉得这类房产流通性稍差，万一出现风险，处置起来比商品房麻烦些，所以会适当降低额度。
四、办理房改房抵押，步骤比商品房多哪些？
基本流程和商品房抵押差不多，但房改房得多走几个关键步骤：
- 先去房管局查档，确认房子的房改性质、产权归属，有没有限制条件；
- 要是土地还是划拨的，赶紧去补交土地出让金，拿到出让性质的土地使用证；
- 找银行认可的评估机构给房子估价，记得要选有资质的，不然银行不认；
- 向银行提交申请材料，除了身份证、户口本、收入证明这些常规的，还得带上房改协议、土地出让金缴纳凭证；
- 银行审核通过后，签贷款合同和抵押合同，再去不动产登记中心办抵押登记；
- 等登记完成，银行就会放款了，不过房改房放款速度可能会慢个三五天。
这里小编得提醒一句，补交土地出让金的时候，不同城市的标准不一样，有的按房价的 1%-3% 收，有的按土地面积算，最好提前去当地不动产中心问清楚，心里有个数。
五、哪些银行接受房改房抵押？审核松紧一样吗？
是不是所有银行都能办房改房抵押呢？不是的。大型国有银行比如工行、建行是接受的，但审核比较严，对房子的建成年代、地段都有要求，太老的房子可能会被拒。一些股份制银行比如招行、兴业，相对灵活点，但利率可能会高一点。
有朋友试过在地方商业银行办理，流程更简单，审核也快，就是额度给得保守。所以建议大家多跑几家银行问问，对比下利率和额度，再做决定。
六、用户真实经历：房改房抵押成功的关键是什么？
来看看两位朋友的经历，或许能给大家些启发。
用户张先生：“我那套房改房是 2000 年买的，去年想抵押贷点款给孩子创业。一开始去的银行说房子太老，后来换了家股份制银行，工作人员让我先补了土地出让金，花了大概 3 万块，最后贷到了评估价的 60%，虽然额度不算高，但也解了燃眉之急。”
用户李女士：“我家房改房产权没问题，但当初单位分房时写了我和老伴两个人的名字，办理的时候必须两人都到场签字，还得提供婚姻证明，差点因为少带了材料白跑一趟，大家办的时候一定要把材料带全。”
七、申请时最容易踩的坑，得避开！
- 以为有房产证就能办，忽略了土地性质，结果到银行才发现没补出让金，白忙活；
- 房子还在出租就去申请抵押，银行会要求承租人签放弃优先购买权的协议，没提前沟通的话会耽误时间；
- 收入证明没准备够，房改房本身额度就不算高，要是收入不达标，可能会被银行进一步降额。
结尾我想说，房改房确实能申请住房抵押消费贷款，但前期准备工作一定要做足，尤其是产权和土地性质这两块，得提前弄清楚、处理好。别嫌麻烦，多跑几趟相关部门，多咨询几家银行，总能找到适合自己的方案。希望大家都能顺顺利利解决资金问题。
