我缴存了5年公积金，买二套房时贷款是怎么算的？
嘿，这位朋友，你都缴存了 5 年公积金，想买二套房用公积金贷款，这想法挺好的！不过二套房的公积金贷款计算，可比首套房要复杂点。别担心，今天我就用大白话给你好好掰扯掰扯，保证让你弄明白这里面的门道。
一、先搞清楚：二套房能用公积金贷款吗？
你可能会问，我买的是二套房，公积金贷款还能用吗？当然能！但有个前提，你得先看看自己所在的城市对二套房公积金贷款有没有特殊规定。大部分城市是允许的，不过相比首套房，条件会严一些。比如有的城市要求首套房的公积金贷款已经还清，才能申请二套房的公积金贷款；还有的城市对二套房的面积、总价有限制，这些你可得提前打听清楚。
就拿我一个朋友来说，他在苏州，首套房用了公积金贷款，还清后想买套大点的二套房，去公积金中心一问，人家说没问题，只要满足缴存年限和还款记录要求就行。所以啊，能不能用，关键看当地政策和你的个人情况。
二、二套房公积金贷款额度：这几个因素说了算
知道了能贷款，接下来就得算能贷多少了。二套房的公积金贷款额度，主要看这几个方面：
第一个是你的公积金缴存余额。跟首套房一样，大部分城市都是按余额的一定倍数来算。不过二套房的倍数可能会比首套房低。比如首套房能按余额的 20 倍算，二套房可能就只能按 15 倍。你缴存了 5 年，余额肯定不少，假设账户里有 10 万块，按 15 倍算就是 150 万，但这只是个初步的数。
第二个是当地二套房的最高限额。每个城市都有二套房公积金贷款的 “天花板”，而且这个限额通常比首套房低。比如北京首套房个人最高能贷 120 万，二套房可能就只能贷 80 万；上海首套房个人最高 120 万，二套房可能是 100 万。你得先查查当地的这个最高限额，要是你按余额算出来能贷 150 万，但当地最高限额才 100 万，那最多也只能贷 100 万。
第三个是房屋总价和首付比例。二套房的首付比例通常比首套房高，一般在 30% 以上，有的城市甚至要 50%。这就意味着，公积金贷款额度不能超过房屋总价减去首付后的金额。比如你买的二套房总价 200 万，首付要 50% 就是 100 万，那贷款最多也就 100 万。要是按前面的方法算出来能贷 120 万，但这里最多只能贷 100 万，那最终额度就是 100 万。
第四个是你的缴存年限和缴存基数。你缴存了 5 年，这个年限肯定是够了，大部分城市只要连续缴存 6 个月以上就行。缴存基数高，说明你的收入稳定，还款能力强，能贷的额度也会高一些。比如你每个月缴存基数是 1 万块，比那些基数 5000 块的人，能贷到的额度大概率会多一些。
我再给你举个具体的例子。假设你在杭州，公积金账户余额有 12 万，杭州二套房公积金贷款余额倍数是 15 倍，最高限额个人是 80 万。按余额算，12 万 ×15=180 万，但最高限额是 80 万，那你最多能贷 80 万。要是你买的二套房总价 150 万，首付 50% 就是 75 万，贷款最多 75 万，这时候你的贷款额度就是 75 万。所以啊，额度是这几个数里最小的那个，你得把这几个数都算一遍，取最小值才行。
三、二套房公积金贷款利率：比首套房高一点
额度算完了，利率也得弄明白。二套房的公积金贷款利率，会比首套房高。目前，首套房 5 年以上的公积金贷款利率是 3.1%，二套房的话，通常会在首套房利率的基础上上浮 10%，也就是 3.41% 左右。别小看这 0.31% 的差距，贷款金额大、年限长的话，总利息差得可不少。
比如说，你贷 100 万，贷 30 年。如果是首套房，按 3.1% 的利率算，等额本息每个月还 4270 元，总利息 53.7 万；要是二套房，按 3.41% 的利率算，每个月就得还 4433 元，总利息 59.6 万，整整多了 5.9 万。所以啊，利率虽然只高了一点，但长期下来影响还挺大的。
不过你也别太担心，就算二套房公积金利率高，也比商业贷款低不少。现在商业贷款首套房利率普遍在 4% 以上，二套房更高，所以用公积金贷款还是很划算的。
四、二套房公积金贷款还款方式：选哪种更合适？
还款方式主要有两种：等额本息和等额本金，跟首套房一样，但选的时候得结合二套房的情况好好琢磨琢磨。
等额本息是每个月还的钱一样多，前期还的利息多、本金少。这种方式适合收入比较稳定的人，比如上班族，每个月还款压力不会有太大变化。
等额本金是每个月还的本金一样多，利息越来越少，所以每个月的还款额会越来越低。这种方式前期还款压力大，但总利息比等额本息少。如果你现在收入比较高，能承受前期的高还款，选这种方式能省不少利息。
我个人觉得，买二套房的人，很多是为了改善居住条件，经济实力相对较强，要是收入稳定且不错，选等额本金可能更合适。当然了，这也得看你自己的实际情况，别为了省利息让自己生活压力太大。
五、这些细节别忘了
除了上面说的，还有几个细节你得注意：
一是首套房贷款是否还清。很多城市规定，首套房的公积金贷款必须还清，才能申请二套房的公积金贷款。要是没还清，可能就贷不了，或者额度会被大幅降低。
二是房屋套数的认定。每个城市对二套房的认定标准可能不一样，有的是认房又认贷，有的是认房不认贷。比如你在老家有套房，没有贷款，在工作的城市再买，有的城市会算二套房，有的可能算首套房，这直接影响公积金贷款的额度和利率，你可得弄清楚当地的认定标准。
三是提取公积金对贷款的影响。如果你之前把公积金提取过，账户余额少了，那能贷的额度可能就会降低。所以啊，要是打算用公积金贷款买二套房，提前几年最好别轻易提取公积金，让余额多攒点。
我邻居王哥就吃过这亏，他缴存了 6 年公积金，前几年装修房子把公积金提取了一大半，后来买二套房时，账户余额只剩 3 万，按 15 倍算只能贷 45 万，不够用，最后没办法只能走组合贷款，多花了不少利息。
六、给你的几点实用建议
结合你的情况，缴存了 5 年公积金，买二套房用公积金贷款，我给你几个建议：
第一，赶紧查查自己的公积金账户余额，算算大概能贷多少，再看看当地二套房的最高限额，心里有个数。
第二，打当地公积金管理中心的电话问问，确认一下二套房的认定标准、利率、首付比例这些，各地政策不一样，别自己瞎琢磨。
第三，要是公积金贷款额度不够，可以考虑组合贷款，就是一部分用公积金贷款，一部分用商业贷款，这样能解决资金不足的问题。
第四，选还款方式的时候，多算几笔账，看看哪种方式更适合自己，别一时冲动就定了。
其实买二套房用公积金贷款，虽然计算起来比首套房复杂点，但只要把这些因素都考虑到，一步步算清楚，也没那么难。你缴存了 5 年公积金，这可是笔不小的财富，好好利用起来，能帮你省不少钱呢。祝你顺利买到心仪的二套房！
