我买的二手房是二套房，公积金贷款首付要多少呀？
不少朋友买二手房时，都会遇到一个头疼的问题：这套房算二套房的话，用公积金贷款首付到底要准备多少？毕竟首付不够，再好的房子也只能眼睁睁看着溜走。我身边就有朋友因为没算清二套房首付比例，差点耽误了过户，今天就来好好聊聊这个事儿，保证新手小白也能看明白。
先搞清楚：你的房子为啥算二套房？
想知道二套房的首付比例，得先明白啥情况才算二套房。可不是自己觉得是二套就是二套哦，不同城市有不同的认定标准。
- 最常见的是 “认房又认贷”：只要你名下有一套房，或者曾经有过房贷记录（哪怕已经还清），再买房就算二套。像北京、上海、广州这些大城市基本都这么算。
- 也有 “认房不认贷” 的：只看你名下实际有几套房，不管有没有过贷款记录。比如一些三四线城市可能会用这种标准。
- 还有 “认贷不认房” 的：不管你名下有几套房，只要没有未还清的房贷，再买就按首套算；如果有未还清的，就算二套。不过现在这种情况比较少了。
打个比方，你之前贷款买过一套房，后来卖了，名下没房了，但有过贷款记录，在 “认房又认贷” 的城市，再买二手房就会被算成二套房。
二套房公积金贷款首付比例，各地不一样
搞清楚认定标准后，首付比例就是核心问题了。目前来看，全国没有统一的比例，主要看你所在城市的政策。
- 大部分城市的二套房公积金贷款首付比例在 30%-50% 之间。比如武汉、成都，二套房首付一般是 30%；而北京、上海则要求更高，通常是 50%。
- 有些城市会根据房龄调整比例。比如房子房龄超过 20 年，二套房首付可能会提高到 40%，因为老房子的评估价值相对较低，银行和公积金中心会更谨慎。
- 还有的城市会看公积金账户余额和缴存情况。如果缴存时间短、余额少，可能会被要求提高首付比例，这也是为了确保你有足够的还款能力。
举个例子，你在南京买一套评估价 100 万的二手房，被认定为二套房，南京目前的二套房公积金首付比例是 30%，那你至少要准备 30 万首付。但如果这套房龄是 25 年，可能就需要多准备 10 万，首付变成 40 万。
这些情况，首付可能会更高
除了城市政策，还有一些特殊情况会让首付比例上升，得提前留意。
- 房子的评估价低于成交价。二手房交易中，评估价往往比实际成交价低，如果评估价是 80 万，成交价是 100 万，按 30% 的首付比例算，你得按评估价的 30%（24 万）交首付，而不是成交价的 30%（30 万），但中间的 20 万差价也得自己补上，相当于实际首付更高了。
- 公积金贷款额度不够。假设你想买的二手房总价 150 万，公积金最多能贷 60 万，那不管首付比例是多少，你至少要准备 90 万首付（150 万 - 60 万），这时候首付比例可能就超过 50% 了。
- 信用记录有问题。如果征信报告上有多次逾期记录，公积金中心可能会要求你提高首付比例，甚至拒绝贷款，这一点一定要注意。
算首付时，这几步不能少
知道了基本规则，该怎么算自己的首付呢？其实不难，跟着步骤走就行。
- 确定房子是否被认定为二套房，可咨询当地公积金中心或中介，他们会帮你查。
- 了解当地二套房公积金贷款的首付比例，记住是按评估价算的。
- 让评估机构给出房子的评估价，乘以首付比例，得到最低首付金额。
- 再看看公积金能贷多少，总价减去贷款额度，得到需要准备的首付，两者取高的那个就是你实际要掏的钱。
比如房子总价 120 万，评估价 100 万，当地二套房首付 30%，那按评估价算首付是 30 万；但公积金最多能贷 50 万，120 万 - 50 万 = 70 万，这时候你就得准备 70 万首付。
我个人觉得，买二套房用公积金贷款还是挺划算的，利率比商贷低不少，就是首付比例确实比首套房高，得提前攒够钱。另外，建议大家在看房前就去公积金中心查一下自己的房屋套数认定情况和可贷额度，这样心里有底，谈判时也更有底气。据我了解，2024 年不少城市都微调了二套房政策，有的降低了首付比例，有的提高了贷款额度，买房前最好再确认一下最新政策，别错过利好。
