我家是房改房，现有房抵押贷款要求和商品房一样吗？
不少家里有房改房的朋友，想办抵押贷款时都会纠结：房改房和商品房都是房子，抵押要求是不是一样？其实差别还真不小，今天就从产权、流程、额度这几个方面好好说说，让你心里有数。
产权要求：房改房多了 “转正” 步骤
商品房从一开始就有完整的产权，只要拿到不动产权证，没有纠纷，基本就能满足抵押的产权要求。但房改房不一样，它的产权有个 “从部分到完整” 的过程。
房改房必须先补土地出让金，把划拨土地性质转成出让，才能拿到完全产权的不动产权证。这是因为早期房改房是单位福利分房，土地多为划拨，没缴纳土地出让金，产权不完全。
有人会问，不补土地出让金行不行？不行，银行明确要求抵押房产必须有完全产权，没补的房改房连申请的资格都没有。而商品房根本不用走这一步，产权清晰就能直接申请。
上市交易限制：房改房有时间门槛
商品房只要产权没问题，拿到证后随时能抵押，没有时间限制。但房改房受上市交易政策影响，抵押也有时间门槛。
多数城市要求房改房购买满 5 年才能上市交易，自然也得满 5 年才能办理抵押。这是为了防止短期炒作福利房，商品房则完全没有这个限制。
那如果房改房买了 3 年，急用钱怎么办？只能等满 5 年，或者看看有没有其他贷款方式，因为银行对这个时间要求卡得很严。
评估与额度：房改房更 “吃亏”
在评估价和贷款额度上，房改房和商品房也有差距。
商品房的评估价通常更贴近市场行情，贷款额度能达到评估价的 70% 左右；而房改房因为产权特殊性，评估价可能比同地段商品房低 5%-10%，贷款额度最多到评估价的 60%。
为什么会这样？因为房改房的流通性比商品房差，银行觉得变现难度大，所以会通过降低额度来控制风险。
银行接受度：商品房选择更多
几乎所有银行都愿意做商品房抵押贷款，但房改房可能会被不少银行拒之门外。
小银行对房改房的接受度比大银行高，不过利率也会稍高一些。这是因为大银行有更严格的风险控制标准，对流通性差的房产更谨慎。
如果你家是房改房，申请前最好先问清楚哪些银行做这类业务，免得白跑一趟。
其实房改房抵押贷款的要求更复杂，核心就是解决产权问题和满足上市时间限制。我见过不少人因为不知道要补土地出让金，跑了好几次银行都没办成。提前把这些问题弄清楚，能少走很多弯路。根据一些贷款机构的数据，房改房抵押贷款的通过率比商品房低近 20%，主要就是卡在产权和时间要求上。
