我是首套房，买二手房怎样贷款才能通过审批？

刚准备入手人生第一套房，选了套二手房，可一想到贷款审批就头大 —— 听说首套房贷款也会被拒？材料交上去到底能不能过？别慌，我这就用大白话给新手们捋捋，首套房买二手房，贷款审批到底该咋搞定。
► 银行到底看啥？这 3 个硬条件必须过关
你肯定想问，银行审批时最先看啥？其实就三件事：征信、收入、首付。
先说征信，这玩意儿就像咱们的 “金融身份证”。要是有连续 3 次逾期，或者两年内累计 6 次逾期，基本就没戏了。哪怕是几十块的信用卡忘还，也可能留记录。我表哥前年就因为信用卡逾期两次，首套房贷款批了两个月才下来，利率还比别人高了 0.2%。所以啊，申请贷款前最好自己查下征信，发现问题赶紧处理。
然后是收入，银行得确保你每月能还上钱。一般要求月收入是月供的 2 倍以上，比如月供 4000，收入得在 8000 以上。自由职业者咋办？可以提供近半年的银行流水，要是流水不够，让父母做共同还款人也行，我邻居小两口就是这么操作的。
首付也不能含糊，首套房首付一般最低 20%-30%，但不同城市不一样。比如上海首套房首付最低 30%，成都有些区域 20% 就行。记住，首付钱得是自己的，不能是借的消费贷，银行查出来会直接拒贷。
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► 二手房本身，这两个 “雷” 千万别踩
选的房子不行，审批也白搭。哪两个点最关键？房龄和产权。
房龄太老的房子，银行不爱给贷。通常房龄超过 20 年，很多银行就直接拒了，就算批，贷款年限也短，比如最多贷 10 年，月供压力就大了。我建议优先选 15 年以内的房子，不仅好批贷，以后想换房也容易出手。
产权不清晰的房子绝对不能碰！比如没房产证、有抵押没解、共有产权人没同意卖，这些情况银行根本不批贷。去年我同事看中套老房子，价格便宜，结果发现产权人是过世老人的子女，还有一个在国外没签字，最后贷款没批，定金都差点要不回来。所以签合同前，一定要去不动产登记中心查清楚产权。
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► 材料准备，这 8 样一样都不能少
材料不全，审批肯定卡壳。新手常犯的错就是漏材料，我列个清单，你照着准备准没错：

1. 身份证、户口本（已婚的要夫妻双方的，户口本首页、户主页、本人页都得复印）；
2. 婚姻证明（结婚证、离婚证或单身证明，民政局开的才管用）；
3. 收入证明（单位盖章，写清楚月收入，最好比月供的 2 倍多一点）；
4. 银行流水（近 6 个月的，工资流水最好，现金收入得存到卡里才有记录）；
5. 购房合同（和卖家签的正规合同，得有双方签字按手印）；
6. 首付款证明（银行转账记录，备注 “购房首付款”，别用现金）；
7. 征信报告（自己从央行征信中心网站下载，或者去银行网点打印）；
8. 房产查档证明（证明你是首套房，去不动产登记中心开）。
   材料准备好后，最好自己先核对一遍，缺啥补啥，别等银行催，耽误时间。

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► 面签时，这 3 句话可别乱说
面签就是和银行客户经理面谈，有些话一说就容易拒贷。哪三句？
“我这收入不太稳定，说不定明年就换工作了”—— 银行一听就觉得你还款没保障，哪怕你其实很稳定，也别说这话。
“这房子我打算贷完款就租出去，租金还月供”—— 银行会认为你不是自住，可能把钱投到别的地方，风险高。
“我之前还有笔网贷没还完，不过快了”—— 网贷多了会让银行觉得你缺钱，最好提前还清，至少还完大部分。
面签时就实事求是说自己是自住，收入稳定，打算长期还款，别瞎聊无关的。
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► 审批被拒了？别慌，这 3 招能补救
万一审批没过，也不是没机会。我总结了三个补救办法：

1. 换家银行试试，不同银行政策不一样，这家拒了，说不定另一家就批了。比如有的银行对流水要求松，有的对房龄宽容。
2. 提高首付比例，比如原来准备 20% 首付，加到 30%，贷款额度少了，银行觉得风险低，可能就批了。
3. 优化材料，比如收入证明不够，换个收入高的工作再申请（至少工作满 3 个月），或者让共同还款人增加收入证明。我表姐就是换了家银行，把首付从 25% 提到 30%，最后批下来了。

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最后说点我的个人看法，首套房贷款审批，关键在 “稳”。银行要的是你有稳定的还款能力，房子没风险。所以选房时别贪便宜踩雷，材料准备得仔细点，面签时态度诚恳点，基本都能过。我身边 80% 的新手，只要避开上面说的坑，审批都很顺利。记住，贷款审批就像相亲，你得让银行觉得 “你靠谱，房子也靠谱”，这事就成了。