房屋贷款利率怎么算？首套二套差异+2025最新调整解析

嘿，朋友们！在如今这个社会，房子对于咱老百姓来说，那可是头等大事。而买房的时候，房屋贷款利率就像一个关键密码，它能直接影响到咱们买房的成本和未来多年的还款压力。相信不少朋友都有这样的疑惑：房屋贷款利率到底是怎么算的呢？首套房和二套房的贷款利率又有啥不一样？2025 年这利率又有哪些最新调整呢？别着急，接下来小编就为大家详细解析。

房屋贷款利率基础概念

咱们先来搞清楚啥是房屋贷款利率。简单说，它就是金融机构对咱老百姓购、建住房发放贷款时，利息与本金的比率。这就好比你找朋友借了一笔钱，除了还本金，还得给朋友一些利息，房屋贷款利率就是规定这个利息多少的标准。目前咱们国家的房贷利率主要有两种类型，一种是固定房贷利率，另一种是浮动房贷利率。
固定房贷利率，就是在整个贷款期限内，利率保持不变。不管市场利率怎么变，你每个月还的利息都是固定的。这种利率适合那些追求稳定，不希望还款金额有波动的朋友。就像有位网友小张，他在 2020 年贷款买了房，选择的是固定房贷利率。这几年市场利率起起伏伏，但他完全不用担心，每个月按时还固定金额的房贷，心里特别踏实。
浮动房贷利率呢，则会根据市场利率的变化而调整。一般会有一个调整周期，比如一年或者几年调整一次。市场利率下降了，你的房贷利率可能也会跟着降，那每个月还的利息就少了；反之，市场利率上升，你的房贷利息支出可能就会增加。这种利率对于那些觉得未来市场利率会下降，想享受利率降低带来优惠的朋友比较有吸引力。

房屋贷款利率计算方式

商业贷款计算方法

目前商业贷款的利率计算主要是以 LPR（贷款市场报价利率）为基础进行加点。计算公式就是：商业银行贷款利率 = LPR ± N 个基点 。这里的 LPR 是由全国银行间同业拆借中心每月公布的，1 年期和 5 年期以上的 LPR 数值不同，而房贷利率一般参考的是 5 年期以上的 LPR 。基点呢，1 个基点就是 0.01% 。比如说，2025 年 5 月 20 日公布的 5 年期以上 LPR 为 3.50% ，如果银行给你的加点是 50 个基点，那么你的房贷利率就是 3.50% + 0.50% = 4.00% 。
我们再来看具体的利息计算，贷款利息的计算公式为：贷款利息 = 贷款金额 × 贷款利率 × 贷款期限 。这里的贷款期限可以按年、月或者天来计算，对应的利率也会有年利率、月利率和日利率的转换。日利率 = 年利率 / 360 ，月利率 = 年利率 / 12 。举个例子，小王贷款 100 万元买房，房贷利率是 4.00% ，贷款期限 30 年（360 个月），采用等额本息还款法（这种还款方式每个月还款金额固定，包含本金和利息）。通过专门的房贷计算器可以算出，他每个月要还款 5278.87 元左右，30 年下来总的利息支出约为 89.6 万元 。

公积金贷款计算方法

公积金贷款的利率计算相对简单一些，它是在 3 个月整存整取存款利率基础上加点执行。不同贷款期限的加点数值不一样。比如贷款期限为 1 年至 3 年（含 3 年）的，加 1.8 个百分点；期限为 3 至 5 年（含 5 年）的，加 2.16 个百分点等 。2025 年 5 月 8 日起，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为 2.1% 和 2.6% ，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于 2.525% 和 3.075% 。同样以贷款 100 万元为例，如果是首套房公积金贷款，贷款期限 30 年，利率 2.6% ，采用等额本息还款法，每月还款金额约为 4352.06 元，30 年总利息支出约为 56.6 万元 。从这里就能明显看出，公积金贷款在利息支出上要比商业贷款少很多。

首套房与二套房贷款利率差异

在房贷政策里，首套房和二套房的贷款利率是有明显区别的。政策导向是鼓励大家购买首套房用于自住，所以在利率上会有一定优惠。而对于二套房，考虑到可能存在投资等因素，利率相对会高一些。
从 2025 年的情况来看，全国层面首套、二套房贷利率政策下限均已取消，但各城市根据自身房地产市场情况制定具体利率 。据融 360 数字科技研究院监测数据，2025 年 4 月，全国首套房贷款平均利率为 3.10% ，二套房贷款平均利率为 3.21% 。在一些城市，这种差异更为明显。比如北京，此前执行首套房贷利率为 3.15%（LPR - 45BP），二套房贷利率五环外为 3.35%（LPR - 25BP）、五环内为 3.55%（LPR - 5BP） 。再如广州，首套房贷款利率最低能到 2.99% ，而二套房重点监测的利率都在 3.00% 以上 。
我们来看看实际案例，小李购买首套房，贷款 100 万元，30 年，利率 3.10% ，采用等额本息还款，每月还款约 4277.87 元，总利息支出约为 68.5 万元 。而小赵购买二套房，同样贷款 100 万元，30 年，利率假设为 3.21% ，每月还款约 4334.58 元，总利息支出约为 71.4 万元 。相比之下，小赵因为是二套房，在贷款金额和期限相同的情况下，要比小李多支付近 3 万元利息 。

2025 年房屋贷款利率最新调整解析

2025 年对于房贷利率来说，有不少重要调整。5 月 20 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1 年期 LPR 降至 3.0% ，5 年期以上 LPR 降至 3.5% 。这一调整对于房贷利率有着直接影响。
对于新购房者来说，房贷利率下降，意味着购房成本降低。以贷款 100 万元，期限 30 年，等额本息还款为例，假设原来 5 年期以上 LPR 为 3.60% ，现在降至 3.50% ，如果加点不变，那么利率下降后，每月可节省月供约 56 元，30 年共节省利息 20162 元 。这可实实在在减轻了购房者的负担。
对于已经贷款买房的存量房客户来说，本次 LPR 下调也将带动存量房贷利率下调。不过要注意，存量房贷利率调整有个重定价日，一般是每年 1 月 1 日或者贷款发放日对应的日期。在房贷利率重定价日后，存量房贷利率可跟随下调，从而降低已购房居民的还贷压力 。比如说，老张的房贷重定价日是每年 1 月 1 日，他的房贷利率原来是 LPR + 50 个基点，在 2026 年 1 月 1 日，就会按照新的 LPR（假设没有其他变化）重新计算他的房贷利率，进而调整每月还款金额 。
此外，5 月 7 日住房公积金贷款利率也下调了 0.25 个百分点，5 年期以上首套房利率由 2.85% 降至 2.6% 。这对于使用公积金贷款买房的朋友来说，也是个好消息。以贷款 50 万元，30 年为例，利率下调后，每月还款金额可减少约 70 元，总利息支出减少约 2.5 万元 。
总的来说，2025 年这些利率调整，目的就是促进房地产市场平稳健康发展，降低居民购房成本，释放住房消费需求 。

给购房者的建议

如果你正打算买房，在利率方面有这些建议给你。首先，要密切关注 LPR 的变化以及各城市的房贷政策。因为这些都会直接影响你的房贷利率和购房成本。其次，如果你符合公积金贷款条件，优先考虑公积金贷款，它的利率相对较低，能为你节省不少利息支出。要是公积金贷款额度不够，再考虑组合贷款（公积金贷款 + 商业贷款） 。然后，在选择银行贷款时，可以多咨询几家银行，了解他们的加点情况和贷款政策，对比之后选择最适合自己的 。最后，根据自己的收入和还款能力，合理确定贷款金额和贷款期限，避免给自己造成过大的还款压力 。